미국 주택가격

미국의 금리 충격이 주식시장을 넘어 부동산까지 흔들 조짐을 보이고 있습니다. 사실 미국의 부동산 시장, 특히 주택시장은 부진한 수요에도 워낙 고질적인 매물 부족으로 가격이 꾸준히 올랐는데요. 드디어 주택가격이 올해를 기준으로 내리기 시작할 것이란 분석입니다. 주택시장의 둔화를 유도하는 것은 너무 높은 금리입니다. 프레디 맥에 따르면 최근 30년 고정 모기지 금리는 6.86%로 상승하며 2년 만에 가장 높은 수준으로 회귀했습니다. 지난 10년 동안 평균 금리가 3~4% 수준이었다는 점을 감안하면 주택 구매자에게는 너무 높은 수준이죠. 금융위기 이후 가장 높은 수준의 금리와 사상 최고 수준의 주택가격은 말 그대로 구매자를 쫓아내고 있습니다. 매물이 없다지만 구매자는 더 없습니다. 레드핀에 따르면 주택 시장 거래의 약 90%를 차지하는 기존 주택 매매는 4월 전년 대비 1.1% 감소해 6개월 만에 최저치를 기록했습니다. 반면 매물은 점점 증가하고 있습니다. 매매 측면에서 총 매물량은 전년 동기 대비 16.7%나 증가해 5년 만에 최고치를 기록했고 신규 매물도 8.6%나 증가했습니다. 현재 집을 내놓는 사람들 중 상당수는 집값이 최고치에 가까웠던 2021년이나 2022년에 구입한 사람들입니다. 이들은 당시의 높은 투자금을 회수하기 위해 높은 가격으로 매물을 내놓고 있습니다. 문제는 집이 몇 주 동안 아무런 오퍼 없이 방치되면 판매자는 현실에 직면하게 된다는 점입니다. 구매자는 높은 금리에 더 기다리게 되고 판매자들은 가격을 내릴 수밖에 없는 것이죠. 레드핀과 질로우에 따르면 2025년 주택가격은 약 1%가량 하락할 것이란 전망입니다.

가격은 뜨겁게 올랐지만 실거래는 차갑게 얼어있던 미국 부동산 시장에 온기가 돌아오기 시작하는 것일까? 5월 첫째 주 기준, 미국 주택 매물 수가 2019년 이후 6년 만에 최고치를 기록하며 100만건을 돌파했다. 리얼터 닷컴에 따르면 지난주 100만 채 이상의 주택이 매물로 등록되며 2019년 12월 이후 처음으로 7자리 수를 넘어섰다. 이는 78주 연속으로 활성 매물 수가 증가한 것으로 것으로 높음 금리로 인한 잠금효과에 머뭇대던 홈오너들이 항복하기 시작한 시그널로 관측된다. 그럼에도 여전히 구매자들에게 주택시장의 벽은 높다. 30년 고정 주택담보대출 모기지 금리가 6.76% 수준으로 유지되면서 부담이 가중되고 있기 때문이다. 실제 평균 월 모기지 상환액은 2868달러(약 400만원)으로 사상 최고치를 기록했다. 여기에 연준의 금리인하 동결 소식도 금리의 추가 하락에 대한 기대감을 제한하는 뉴스로 인식됐다. 높은 금리와 경제 불확실성으로 구매심리가 위축되면서 많은 구매자들이 관망세를 유지하면서 판매자들은 가격 인하나 인센티브를 통해 거래를 유도하고 있다. 주택 가격은 2024년 같은 기간에 비해 전국 중간 매물 가격이 0.9%나 상승했지만 시장의 축은 셀러에서 바이어로 이동하고 있는 것이다. 악시오스에 다르면 전국적으로 거래된 주택의 64.2%가 초기 호가보다 낮은 가격에 체결되며 판매자들이 강력한 가격 조정 압박을 받는 것으로 나타났다. 이는 가격은 사상 최고가를 연일 기록하며 뜨거운 상승세를 유지하고 있지만 점점 구매자를 찾기 어려워지면서 시장의 축이 전환점을 돌고 있음을 시사한다.