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미국의 주거 임대료가 30년 만에 가장 빠른 속도로 치솟고 있다. 사상 처음으로 월 평균 2000달러를 넘어선 것은 물론, 뉴욕, 샌프란시스코 등 특정 지역이 아닌 미 전역 대부분의 주요 도시에서 이같은 현상이 나타나고 있다. 팬데믹 기간 중 인구 유입이 많았던 도심 지역의 렌트비 상승 뿐 아니라, 아파트나 주택 임대 시장이 전국적으로 나타나고 있는 것은 유례적인 현상이라고 부동산 업계는 지적한다. 이 같은 임대료 급등은 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed, 이하 연준)의 공격적인 기준금리 인상으로 모기지 금리 급등이 첫번째 요인이다. 11일(현지시간) 프레디맥에 따르면 30년 고정 모기지 이자율은 전주 4.99%에서 5.22%로 다시 뛰어올랐다. 6월 최고치였던 5.81%에 미치지는 못하지만 여전히 연초보다 2.0%포인트 차이가 난다. 주택시장에서 잠재 바이어들이 '내 집 마련'을 포기하고 임대시장으로 몰린 탓이다. 또다른 이유는 공급 부족 현상이다. 로렌스 윤 전국부동산중개인협회(NAR) 수석 이코노미스트는 임대료 급등의 원인으로 미국 전역에 나타나고 있는 '주택 공급 부족' 현상을 꼽았다. 그는 "소비자물가와 생산자물가 모두 7월 한 달간 주춤한 모습을 보였지만 1년 전과 비교하면 여전히 높은 수준"이라며 "모기지 이자율은 6월 초에 정점을 찍은 후 다시 약간 하락했다"고 설명했다. 이어 "휘발유 가격 하락은 인플레이션 완화에 크게 기여했지만, 임대료는 1980년대 중반 이후 가장 높은 연간 6.3%의 상승률을 보였다"면서 "이는 주택공급난이 지속되고 있다는 증거"라고 분석했다. 주택공급 부족은 입찰 경쟁으로 이어지고 집주인들의 임대료 인상도 잇따르고 있다. 팬데믹 기간 중 임대료 지원이 중단되면 집에서 쫓겨날 위기에 놓인 미국인들도 속출할 것으로 보인다. 케이트 레이놀즈 워싱턴 소재 어반 인스티튜트 수석정책담당자는 블룸버그 통신과의 인터뷰에서 "현 주거 임대시장은 세입자에게 폭풍우와 같다. 퇴로가 없다"고 우려했다. 미국의 주요 지역별 임대료 급등에 따른 달라진 트렌드를 살펴봤다.

미국 중앙은행의 금리 인상으로 모기지 금리가 6% 이상 급등하면서 내집 마련을 꿈꾸던 바이어들이 다시 렌트 시장으로 몰리고 있습니다. 너무 높은 모기지 이자율 때문에 집 사는 것을 포기한 건데요. 지난해 주택시장에서 바이어들의 매입 경쟁이 벌어졌다면 요즘은 세입자들 사이에서 렌트 경쟁이 치열하게 벌어지고 있습니다. 이 때문에 렌트비 역시 사상 최고치를 기록하고 있습니다. 26일(현지시간) 블룸버그 통신은 렌트 정보를 제공하는 '줌퍼'의 임대료지수 조사를 인용해 도시별 렌트비 현황을 보도했는데요. 방 1개짜리 아파트의 월 평균 임대료는 1년 전과 비교해 11% 오른 1450달러로 조사됐습니다. 도시들 중에서도 뉴욕시는 월 임대료가 3780달러였는데, 이는 지난해보다 최대 41%나 오른 가격입니다. 이어 샌프란시스코가 전년대비 14% 오른 3100달러를 기록했습니다. 👉테네시, NC 등도 수요 뜨겁다 한국과 달리 미국에서는 아파트나 타운하우스, 혹은 단독주택 임대 비율이 높습니다. 전세비 등 목돈이 없어도 월세 만으로도 강남과 같이 대도시 지역에 살 수 있다는 것이 장점인데요. 개인적으로도 미국 생활 초기에 아파트를 렌트해서 살았습니다. 당시 임대료가 월 700달러 정도였는데, 이제 1200달러 이상으로 올랐으니 부담이 커질 수 밖에 없겠죠. 돌아보면 월세는 그냥 버리는 돈입니다. 그래서 미국에 몇 년 출장을 나오거나, 이민 온 분들에게는 늘 "목돈이 조금이라도 있으면 집을 사 놓으라"고 이야기합니다. 미국의 경우 신용이 없으면 이자율은 조금 높을 수 있지만, 나중에 집을 되팔았을 때 자본소득(Capital Gain)을 얻을 수 있고, 집을 보유하는 동안 절세도 가능하기 때문입니다. 또 한국과 같이 억 단위의 목돈이 없더라도 조지아주나 테네시 등 생활비가 저렴한 지역에서는 몇 천만원을 선 지급하고 나머지 금액을 대출받을 수 있습니다. 그러나 최근 가장 이슈는 연준의 금리인상입니다. 금리가 오르면서 모기지 이자율이 덩달아 올랐고, 대출이자 부담이 더욱 커지면서 잠재 바이어들이 다시 렌트시장으로 갈아타고 있는 건데요. 줌퍼 조사에 따르면 렌트비가 가장 비싼 10개 도시 중 6개 도시가 캘리포니아 주에 몰려있었습니다. 집값이 너무 비싸다보니 상대적으로 렌트 비중이 높고, 경쟁이 치열해졌기 때문으로 보입니다. 오하이오, 켄사스, 텍사스, 오클라호마와 같은 중부 지역의 렌트비는 상대적으로 650~880달러대로 저렴했습니다. 그런데 테네시와 노스캐롤라이나와 같은 생활비가 저렴한 시장에서도 수요가 크게 늘었는데요. NC 그린스보로의 1베드 임대료는 작년 7월 대비 31%나 급등했습니다. 또 테네시 내쉬빌의 경우도 지난해보다 37% 월세가 급등한 것으로 나타났습니다. 원격 근무가 가능해지면서 대도시를 떠나 성장하는 중소 도시로 인구가 이동하고 있는 것이 원인으로 보입니다.

코로나 확산으로 경제 성장에 대한 우려가 가시화되면서 금리가 계속 낮아지고 있지만 주택 구매 수요는 여전히 살아날 기미를 보이지 않고 있다.미 모기지 은행업 협회(MBA)가 지난 4일(현지시각) 발표한 주간 모기지 신청 수요는 지난 주 대비 1.7% 하락했다. 부족한 재고와 연간 17%나 높을 정도로 무섭게 오르는 주택 가격에 부담을 느낀 구매자들이 시장에서 멀어지고 있음을 반영하는 것으로 풀이된다.30년 고정 모기지 금리는 올해 2월 이후 처음으로 3% 아래로 떨어졌다. 코로나 확산이 경제 성장에 부담이 될 것이라는 전망이 커지면서 투자자들이 안전자산인 국채로 몰려들어 장기 국채 금리가 하락한 데 영향을 받았다.MBA의 수석 이코노미스트인 마이크 프랜탄토니는 올해 1월 이후 계속 둔화하는 구매 수요의 원인으로 부족한 재고를 꼽았다. 수요는 충분하지만 부족한 재고로 인해 가격이 계속 상승하고 있다는 것.미시건대의 소비자 설문조사에 따르면 미국인들의 주택 구매에 대한 상황을 묻는 지표가 1980년대 이후 최악의 수준으로 떨어졌다는 점에서 상황은 더 심각하다. 주택 구매의 경제성(Home Affordability)이 부족한 재고와 높은 가격으로 인해 최악으로 치달으면서 구매자들이 렌트시장으로 몰리고 있다.그리고 이는 미국 역사상 가장 뜨거운 렌트시장의 붐으로 돌아오고 있으며 임대료는 천정부지로 치솟는 결과로 나타나고 있다.

"너무 황당합니다. 렌터카 예약을 했는데 취소 당하다니요. 도착해보니 차가 없데요"미 캘리포니아 여행을 하던 A씨는 허츠에 예약해 둔 렌터카를 당일 취소 당했다. 당장 가족과 엄청난 짐을 들고 이동해야 하는데 렌터카를 구할 방법이 마땅하지 않아 발을 굴러야 했다. 미국에서 본격적인 휴가철이 시작되면서 미 전역이 렌터카 대란에 빠졌다. 자동차용 반도체 부족으로 신차 공급이 늦어지면서 중고차에 이어 렌터카 시장까지 여파를 미친 것. 코로나19 백신이 보급되며 여행이 늘어나 렌터카 공급 부족은 더욱 심해졌다. 차량 렌트 가격도 하루에 60달러에서 100달러까지 상승했다. 일부 도시에서는 하루에 300 달러를 내야 차량을 빌릴 수 있다.휴가 시즌을 맞아 여행을 계획 했던 사람들은 숙소는 구했는데 렌터카 공급 부족에 발목을 잡혀 이동이 자유롭지 않다.

지난주 30년 고정 모기지 금리가 3.11%에서 3.15%로 소폭 증가하면서 주택 구매에 대한 수요 역시 전주 대비 4% 하락했다. 다만 이자율이 올해 들어 낮은 수준으로 유지되면서 리파이낸싱에 대한 수요는 4% 증가했다. 올해 내내 오름세를 보이던 모기지 금리가 최근 내림세를 보이면서 전반적으로는 대출수요가 1.2% 늘어난 것으로 보인다. 하지만 너무 높은 가격과 메말라버린 매물로 인해 구매자들이 계속 어려움을 겪고 있다는 시그널이 관측된다. 신규 주택건설을 통한 공급마저도 건축 자재 비용의 상승과 공급망 부진으로 차질을 겪고 있어 한동안 주택공급이 더욱 어려워질 전망이다. 주택건설업계의 예상 밖 부진으로 당장 관련 기업들의 주가도 급락세를 보이는 등 증시에도 영향을 미치고 있다.

4월이다. 지난 주까지 미국 등 각국 정부를 쳐다보고 있었다면 이제는 ‘실물 경제’가 어떻게 움직일지 주목해야 한다. 4월엔 직원 고용을 계속 할지, 임시해고할지, 임금을 다 줘야 할지, 부분만 줘야 할지, 임대료를 내야 할지, 미뤄야 할지, 일부만 내야 할지, 심지어 식당을 해야 할지, 말아야 할지, 제품(서비스, 음식) 가격을 올려야 할지를 결정해야 할 시기다.