REAL ESTATE

미국 라스베이거스에 역대 최대 규모의 호텔이 문을 연다. 2024년 1월 세계최대 기술전시회 CES2024 방문객들은 라스베이거스의 새로운 랜드마크를 눈으로 확인할 수 있을 것으로 기대된다.최근 라스베이거스 관광청에 따르면 스트립 북쪽 끝에 개발 중인 호텔 ‘퐁텐블로(Fontainebleau)’가 오는 12월 13일 개장할 예정이다. 2021년 리조트 월드가 개장한 이후 2년 만에 스트립에 처음 들어서는 호텔이다.CES가 열리는 라스베이거스 컨벤션 센터(LVCC)에 인접한 ‘퐁텐블로 라스베이거스’는 67층 규모로 완공을 앞두고 있다. 스트립뿐 아니라 네바다주에서 가장 높은 랜드마크가 될 전망이다. 미국 플로리다주 퐁텐블로 마이애미비치의 자매 호텔로도 잘 알려져 있다.37억달러가 투자된 새 호텔은 객실과 컨벤션 시설, 식당 등 부대시설 측면에서도 ‘랜드마크’가 될 만한 조건을 갖췄다.총 25 에이커 규모의 호텔은 3644개의 객실을 보유했다. 호텔에는 1만 4000평방피트 규모의 피트니스 센터와 대형 스파, 그리고 마이애미비치를 콘셉트로 한 오아시스 풀 수영장 등이 조성됐다.36개 식당들도 문을 연다. 차이나 클럽(Chyna Club), 멕시칸 레스토랑 ‘칸티나 콘트라마르(Cantina Contramar)’, 마더 울프(Mother Wolf) 등 유명 셰프들의 식당이 오픈을 앞두고 있다.부동산 정보 제공업체인 코스타(Costar)는 “새 호텔을 통해 향후 6000여 명의 고용 창출 효과가 기대된다”라고 전망했다.

공유오피스 신드롬을 일으켰던 위워크가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹이 일으킨 변화를 극복하지 못하고 결국 파산보호를 신청했다. 한때 기업가치 470억달러(약 61조6440억원)를 웃돌며 승승장구했지만, 코로나19 팬데믹으로 인한 사무실 수요 급감과 금리 인상으로 커진 비용 부담을 끝내 덜어내지 못했다. 위워크 사태로 공유오피스 산업과 상업용 부동산 시장에 대해 우려가 번지고 있다. 위워크는 이번 파산 신청을 계기로 임대차 계약을 수정할 수 있게 돼 공유오피스 사업을 지속한다는 방침이지만, 재임대라는 사업모델의 전면 수정은 불가피해 보인다. 상업용 부동산 시장은 큰손이었던 위워크의 임대계약 수정 행보로 인해 추가적으로 악영향을 받을 것이란 전망이 지배적이다. 이번 위워크 파산이 주는 비즈니스의 교훈을 점검해본다.

지난 12일(현지시간) 미국 캘리포니아주 오렌지카운티 애너하임컨벤션센터. 세계한상대회장에서 만난 하기환 한남체인 회장은 사업가로 살아온 그의 30여 년을 이렇게 표현했다. 미주 한인사회에서 가장 성공한 인물 중 한 명으로 꼽히는 하 회장은 지난 1988년 한남체인을 설립했다. 이 그로서리 매장은 LA, 뉴욕 등에 7개 점포를 둔 기업으로 성장했다. 연 매출만 2억 5000만달러에 달한다. 하 회장은 창업을 꿈꾸는 후배들을 향해 "안주하지 말고 좋아하는 것을 계속 찾아야 한다. 그래야 내 적성을 찾을 수 있다”라고 조언한다. 이어 "미국이 만만한 시장은 아니다. 그러나 기회는 무궁무진하다"며 "좋아하는 일, 적성에 맞는 일을 꾸준히 도전한다면 미국에서 원하는 성과를 일궈낼 수 있을 것”이라고 거듭 강조했다. 그와 유통의 미래, 커리어 전환, 기업가 정신 등을 주제로 이야기를 나눠봤다.

미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed)가 추가 금리인상을 예고한 가운데, 고금리의 영향으로 주택시장에 작은 집을 선호하는 새로운 트렌드가 등장했다. 신축 주택 매물 리스팅 플랫폼인 리바이블 바이 존다(Livabl by Zonda)에 따르면 2018년 이후 신축 주택 착공의 평균 유닛 크기는 전국적으로 10% 줄어든 2420평방 피트로 집계됐다. 또 질로우는 지난 2022년 신규 단독주택 착공은 전반적으로 감소했으나 침실이 3개 미만인 주택 착공 건수는 같은 기간 9.5% 증가한 것으로 조사 발표했다. 마당이 없이 여러 채의 집이 붙어있는 타운하우스 신축은 2019년 대비 37% 급증한 것으로 조사됐다. 지역별로 시애틀은 새로 지어진 주택 크기가 5년 전과 비교해 18%가 줄어든 것으로 조사됐다. 노스캐롤라이나주 샬럿과 텍사스주 샌안토니오의 신규 주택 크기가 같은 기간 14% 줄어든 것으로 나타났다.이는 미국의 주택 시장은 가격이 급등하고, 모기지 금리도 함께 오르는 이상 과열 현상이 발생하고 있는 것과 관련이 있다. 내 집 마련을 꿈꾸는 구매자들이 작은 주택으로 눈을 돌리고 있는 것. 이를 위해 개발자들은 기존 주택에서 욕조와 거실을 없앤 크기가 작은 집을 개발하고 있다.이렇게 거시경제 여파는 '주택 트렌드'도 바꿔놓을 기세다. 제롬 파월 연준 의장은 25일(현지시각) "물가상승률이 목표 수준으로 지속해서 하락하고 있다고 확신할 때까지 긴축적인 수준에서 통화정책을 유지할 것"이라고 밝혔다. 기준금리를 추가로 올릴 수 있다고 시사했기 때문에 당분간 이 같은 트렌드는 유지될 것으로 예상된다.

내 집 마련의 꿈을 포기한 미국의 밀레니얼 세대가 늘고 있는 것으로 조사됐다. 끝없이 오르는 모기지 금리와 재고 부족으로 인한 집 값 상승세가 이어지고 있기 때문이다. 4월 19일(현지시간) 블룸버그통신은 "미국 밀레니얼 세대 절반이 주택을 소유하고 있지만, 나머지는 내 집 마련이 더욱 어려워지고 있다"라고 전했다. 미 인구조사 데이터에 따르면 밀레니얼 세대 주택 소유율은 지난 2022년 51.5%를 기록, 처음으로 절반을 넘어섰다. 그러나 집을 구입하지 않은 밀레니얼 세대는 주택구매를 포기하고 있는 것으로 조사됐다. 부동산 사이트 아파트먼트리스트의 설문조사에 따르면 밀레니얼 세대 4명 중 1명은 평생 임대를 계획하고 있다. 이는 3년 전 7명 중 1명보다 증가한 수치다. 집을 소유하지 않은 대부분의 밀레니얼 세대는 계약금이 없거나, 월 모기지 비용을 감당할 수 없기 때문에 당장 주택을 구입할 여력이 없는 것으로 조사됐다.설문에 따르면 내 집을 소유하고 싶다는 응답자의 약 67%는 계약금을 위해 저축한 돈이 없다고 답했다. 18%만이 1만 달러 미만을 보유하고 있다고 응답했다. 특히 약 42%의 응답자가 주택을 구입하는데 가장 큰 장애물로 '신용 불량'을 꼽았다. 신용불량 상태의 밀레니얼 세대가 많다는 의미다. 이 수치는 지난 2018년 39%에서 증가한 것이다. 블룸버그는 "1981년에서 1996년 사이에 태어난 밀레니얼 세대는 2008년 경제 위기, 임금 정체, 팬데믹 기간 동안 치솟은 주택 가격, 그리고 이자율과 인플레이션 상승으로 인해 다른 세대와 비교해 부의 측면에서 뒤처지고 있다"라고 분석했다. 실제 2022년 같은 데이터에 따르면 밀레니얼 세대 절반은 월급으로만 생활하고 있으며, 주식을 소유하지 못했고, 대부분이 학자금 부채를 갖고 있는 것으로 조사됐다.

은행 유동성 위기가 투자 시장의 핵으로 부상하고 있다. 최근 은행들이 유동성 위기에 처하자 예금자들은 은행에서 자금을 빼는 추세다. 이 돈은 암호화폐(크립토), 기술주, 머니마켓펀드(MMF) 등으로 흘러가 이들 시장 가격을 주도하고 있다. 은행의 위기는 향후 은행의 모기지 자산에 이어 가치주, 상업용 부동산 등 시장에도 영향을 미칠 것으로 보인다.

제로금리 시대가 공식적으로 막을 내렸다. 2008년 금융위기 이후 계속됐던 저물가 저금리의 골디락스는 40년 만의 인플레이션으로 인해 끝이났다. 연준의 공격적인 금리인상 기조는 전례가 없는 수준이다. 흔히 폴 볼커 전 연준의장이 인플레이션에 대항해 금리를 급격히 올리던 1970년대의 긴축 기조와 비교하지만 사실 지금이 더 극단적이다. 당시는 이미 금리가 5%가 넘는 고금리가 유지되던 시대였고 지금은 제로금리가 10여년에 가깝게 유지되다 갑작스런 금리인상과 함께 매달 1조 달러에 달하는 양적긴축을 함께 감당해야 하기 때문이다. 이는 결과적으로 신용 시장에 균열을 초래하고 있다. 제로금리에 익숙했던 은행들은 극단적인 매크로 환경의 변화에 적응하지 못했고 실리콘밸리 은행을 비롯해 시그니처 은행, 크레디트 스위스 등의 대형은행들이 일주일만에 그야말로 눈 깜짝할 사이에 사라졌다. 그리고 이제 시장의 포커스는 상업용 부동산에 쏠려있다. 데이터 회사인 트렙(Trepp)의 분석에 따르면 지역 은행들이 임대 아파트 모기지를 포함해 약 2조 3천억 달러의 상업용 부동산 부채를 보유하고 있는 것으로 나타났다. 이는 모든 은행이 보유한 상업용 부동산 모기지의 거의 80% 수준이다.

미국 내 은행 자산 규모 16위 실리콘밸리은행(SVB) 파산에 따른 여진이 이어지고 있다. 미국 금융 당국이 SVB에 이어 뉴욕에 본사를 둔 시그니처은행을 12일(현지시각) 폐쇄했다. SVB와 마찬가지로 시그니처 은행 역시 미국 연방예금보험공사(FDIC)가 파산관재인을 맡아 관리하게 됐다. 정부가 SVB에 대한 예금자 보호 정책을 밝히며 진화에 나섰으나 뱅크런(자금 대량 인출)에 따른 유동성 경색 우려가 이어지며 13일 뉴욕 증시에서 S&P 500 금융 섹터 지수(S&P 500 Financials)가 3.78% 급락했다. 

물류 창고와 상업용 부동산의 과잉공급 시대 온다 팬데믹 이후 온라인으로의 전환과 폭발적인 수요에 힘입어 호황을 누리던 산업용 부동산 수요가 2023년으로 접어들면서 빠르게 위축되고 있다. 상업용 부동산 서비스 회사인 쿠시먼앤드웨이크필드의 보고서에 따르면 4분기 산업용 부동산 임대공간은 1억 3200만 평방피트로 3분기에 비해 28.2%가 감소하며 2분기 연속 감소세를 기록했다. 캐롤린 살쳐 쿠시먼앤드웨이크필드의 물류 및 산업 연구 책임자는 "지난 몇 년 동안 우리가 본 극단적인 성장 이후 자연스런 냉각."이라 평가하며 경기침체 우려로 인한 급격한 위축과는 거리를 뒀다. 실제 최근 보고서에 따르면 창고 공실률이 전 분기 3.1%에서 3.3%로 증가했지만 4분기 창고 시장은 타이트한 상태를 유지한 것으로 나타났다. 특히 2분기 연속 공실률이 증가했지만 여전히 공실률은 2020년 평균인 5%에 훨씬 못 미친다.다만 그럼에도 금리인상 기조로 인한 타이트한 금융환경이 자금 조달을 어렵게 하면서 투기성 프로젝트가 급격히 축소되고 있다는 평이다. 특히 코로나 이후 온라인 쇼핑이 급증하면서 창고 건설과 임대 사업이 놀라운 속도로 확장됐지만 매크로 환경이 빠르게 전환되면서 새로운 창고 공간의 과잉 가능성이 제기되고 있다. 임대 수요가 전년 대비 18%가 감소할 정도로 빠르게 둔화되고 있는 반면 창고 공간에 대한 새로운 건설 파이프라인은 유지되고 있어 공급이 수요를 능가할 것이란 전망이다. 살쳐는 특히 임대가 빠르게 둔화되고 있는 미 서부와 북동부 지역의 충격이 우려된다고 평가했다.

1. 시장 동향 및 투자지표: 강력한 시장 모멘텀...연말 산타랠리의 분수령두 달간 이어진 미국증시의 강력한 모멘텀이 흔들리고 있다. 연준의 최종금리에 대한 의문이 생겼기 때문이다. 골드만삭스의 전망대로 12월 50bp 인상에 내년 2월과 3월 각각 25bp로 모두 1.00% 포인트의 추가 인상을 시장금리가 이미 반영했지만 강력한 고용지표와 PMI 데이터로 금리인상 기조가 더 강화될 가능성이 제기됐기 때문이다. CME 페드워치에 따르면 12월 50bp 인상에 이어 2월 회의에서도 추가 빅스텝(50bp) 인상을 할 가능성이 46.6%로 가장 높다. 3월에도 50bp 인상 가능성이 제기되는 등 최종금리에 대한 의문이 커지고 있다. 금리정점에 대한 기대는 시장의 강력한 랠리를 이끌었지만 S&P500의 저항선으로 인식되는 200일 이평선과 올해 하향 추세라인이 만나는 지점(4000~4100)에서 하락이 재개될 수 있다는 분석이 힘을 얻고있다. BofA는 기관의 거래가 집중되는 종가를 기반으로 모멘텀을 측정하는 윌리엄스 %R 지표(아래 용어설명 참조)가 불리시한 상향 추세를 이어가고 있다고 판단했다. 이에 연말부터 내년 연초까지 이어지는 산타랠리의 가능성을 높게 보며 S&P500이 이를 위해 50일 이평선이 위치한 3912~3840 레벨을 지켜야 할 것을 주장했다. 상승 종목 수에서 하락 종목을 뺀 등락주선(Advance-Decline Line)의 추세 역시 긍정적이다. 시장의 건전성과 수면 아래의 추세를 보여주는 시장의 폭(Market Breadth)가 강력하다는 것을 의미한다. 다만 여전히 잠재적 경기침체는 심각한 리스크다. 경기침체가 오기 전 주식시장이 바닥을 형성한 건 1945년밖에 없다.

내 차가 비행기로 변해서 날아갈 수 있으면 얼마나 좋을까. 차가 무지 막힐 때 누구나 한 번쯤 해본 상상이다. 조비 에비에이션(Joby Aviation, 이하 조비)은 그런 생각을 현실로 만들어 주는 기업이다. 자동화된 소형 항공기를 이용해 승객이나 화물을 운송하는 글로벌 선도업체이다. 조비는 최근 승하차 허브 네트워크 구축을 위해 미국 최대 주차장 및 부동산 업체와 파트너쉽을 체결했다. 경쟁 기업보다 한 발 앞서고 있는 셈이다. 교통이 부동산 시장에 지대한 영향을 끼치는 점을 감안할 때 이동 반경과 접근 가능 지역의 확대로 기존 부동산 시장에 큰 변화가 일어날 전망이다.

지난 15일(현지시간) 미국 중앙은행 연방준비제도(Fed, 이하 연준)는 인플레이션 급등을 막기 위해 기준 금리를 0.75% 인상하는 '자이언트 스텝'을 단행했다. 이날 파월 연준 의장은 기자회견에서 물가 잡기를 통화정책 최우선 순위에 두겠다는 뜻을 밝혔다. 그러면서 생애 첫 주택 구입을 계획하는 잠재 바이어들을 향해 "주택 구입 결정을 재고할 필요가 있다"라고 당부했다. 파월 의장은 또 22일 의회에 출석한 자리에서도 부동산 시장으로의 영향에 대해 언급했다. 그는 "부동산 가격 상승은 저금리로 인한 수요 증가, 그리고 공급 부족에서도 원인을 찾을 수 있다"며 "공급 부족은 장기적으로 해결해야 하는 문제다. (연준의 정책을 통해) 부동산 시장이 보다 수요와 공급이 균형을 이룬 지속 가능한 상태로 돌아가기를 기대한다"라고 말했다. 그간 연준은 리세션을 불러오지 않으면서도 팬데믹 기간 중 뜨거웠던 주택시장을 잠재우기 위해 금리인상 폭과 시기를 조절해왔다. 주택시장이 금리 인상에 민감하게 반응하기 때문이다. 특히 미국 경제에서 상당한 부분을 차지하기 때문에 경기를 반영하는 바로미터로 여겨지기도 한다. 이런 가운데 일부 시장 전문가들은 미국 주택시장이 하락세로 돌아설 수 있다고 전망하고 있다. 베어마켓으로 돌아선 주식시장과 힘겨운 겨울나기에 돌입한 크립토 시장에 이어 주택시장마저 무너질 수 있다는 우려가 나온다. 미국의 현 주택경기와 하반기 시장 전망에 대해 살펴봤다.